洪水橋／厦村新發展區首個「片區開發」試點項目已於2026年7月3日（今日）截標，接獲至少兩份標書，預計整體投標財團數目將少於五個。在當前具挑戰性的營商環境下，項目的招標反應反映市場對北部都會區大型發展機遇仍然保持興趣。作為政府全新「片區開發」模式下的首個項目，其招標結果將為評估市場承接能力及優化未來土地招標策略提供重要參考。
世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事兼主管鄭亥延（Hannah Jeong） 表示：「洪水橋大型片區開發試點項目反映出政策願景與當前市場環境之間所面對的挑戰。是次招標涉及高度複雜的安排，包括監管要求、地盤限制及責任高度集中等因素，均可能影響市場在現階段的參與意欲。展望2027年的招標工作，政府宜在政策目標之餘，充分吸納市場意見。」
是次試點項目共接獲少於五份標書
是次試點項目共接獲少於五份標書，參與程度低於政府早前意向書（EOI）階段所反映的市場興趣，以及其後一年推廣工作的預期。世邦魏理仕認為，投標意欲受到多項因素影響，包括企業及科技園（E&T）營運夥伴供應有限、項目商業可行性、監管及執行層面的不確定性，以及長期責任與風險分配安排等。這些市場反饋可為未來「片區開發」項目的優化提供參考。
企業及科技（E&T）營運商缺口：基本挑戰在於市場難以找到具規模及實力、願意作出長期承諾的企業及科技（Enterprise & Technology, E&T）營運商。招標要求投標者必須發展及營運最少一幅企業及科技用地（HSKTL 19，地盤面積10,190平方米，最高可建樓面面積50,950平方米），令工業營運夥伴成為不可或缺的一環。然而，住宅發展商現時難以找到具備足夠往績及財務實力，並符合政府技術評審要求的合作夥伴。
預計將帶來長期負現金流
商業可行性不足：三幅企業及科技用地總面積超過55,000平方米，最低總樓面面積約165,000平方米，預計將帶來長期負現金流。在住宅部分建築成本估計超過150億港元的前提下，若將企業及科技部分的潛在虧損計算在內，整體投資回報將變得相當有限。目前工業市場偏軟、空置率仍處高水平，按風險調整後的回報而言，未足以支持如此大規模的資金及時間投入。
監管與評分準則未完全一致：技術建議書部分（佔整體評審70%，且不涉及地價因素）將先進物流列為企業及科技用地的高分用途之一。然而，發展局已書面確認，在「其他指定用途（企業及科技園）」【OU（Enterprise & Technology Park）】地帶下，純倉儲用途及第三方物流（3PL）營運並不獲准許：「由於『貨物裝卸及貨運設施』及『貨倉』用途並未列入 OU(E&TP) 地帶的註釋表內，因此純倉儲用途或第三方物流（3PL）營運並不獲准在該地帶進行。」
要求投標者承擔長達50年的服務契約
考慮到相關服務契約長達50年，發展商可能需要政府在土地用途規劃、地契條款及技術評分標準之間提供更清晰及一致的指引。加強跨部門協調有助減少不確定性，從而吸引更廣泛的市場參與。
責任與風險不成比例：現時的招標安排要求投標者承擔重大且長期的責任，包括長達50年的服務契約，以及相關營運及財務承諾。同時，所有地塊的地價責任均採取共同及個別責任（Joint and Several Liability）安排，令住宅發展商需承擔部分超出其控制範圍的風險。這種風險與控制權不對等的設計，與市場上常見的財團合作模式並不相符。
